La SCPI
un investissement rentable !
Tout d’abord qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée pierre-papier, est une solution simple, qui peut vous permettre d'investir notamment dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier.
L’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux français. Il permet de protéger sa richesse et pourquoi pas de la faire croître tout en diversifiant son patrimoine. Acheter des parts de SCPI permet de placer son argent dans l’immobilier locatif sans avoir à en subir les contraintes de gestion. Si ce type de placement n’est pas sans risque, il présente d’excellents rendements (entre 4 et 5% en moyenne) et repose sur une stratégie d’investissement diversifiée qui permet de réduire sensiblement les risques de vacance locative, d’impayés. Nos agents immobiliers peuvent vous accompagner pour réaliser ce genre d’opération.
Si vous souhaitez investir dans la pierre-papier, le financement des parts de SCPI est une étape clé… qui dépendra de votre situation financière et de vos objectifs. Quelle que soit votre situation, vous pouvez trouver un mode de financement adapté pour acheter des parts de SCPI.
Il existe donc 4 méthodes pour le financement de vos parts de SCPI avec chacune à ses propres particularités :
- Le financement au comptant
- Le financement à crédit
- L’assurance vie
- Le démembrement
Il n’y a pas une méthode plus avantageuse par rapport à une autre. Tout dépendra de votre situation personnelle et financière, nous pourrons l’étudier lors d’un entretien en agence.
1. Le financement au comptant
Le financement de parts de SCPI au comptant est tout simplement un achat en direct. Si vous disposez de fonds propres à investir provenant par exemple de votre épargne, vous pouvez alors solliciter plusieurs interlocuteurs pour acquérir des parts de SCPI mais nos agents sont spécialisés pour ce type de placements.
Le financement au comptant de parts de SCPI est à privilégier si vous êtes peu ou pas imposé. C’est un bon premier pas pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif en calibrant votre investissement sur vos moyens et choisir la SCPI qui vous convient.
2. Le financement à crédit
Vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI à crédit. L’intérêt est de bénéficier d’un effet de levier pour investir notamment si vous ne disposez pas d’épargne à investir ou si celle-ci est insuffisante. Ainsi, les loyers générés par l’acquisition de vos parts rembourseront une partie des mensualités dégagées par le crédit. Par ailleurs, déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers peut aussi vous permettre d’optimiser votre fiscalité.
Un crédit immobilier SCPI est semblable à un crédit immobilier classique. Il prend en général la forme d’un crédit amortissable remboursable chaque mois. Pour des sommes inférieures à 75 000 euros, il est possible de passer par un crédit à la consommation mais les intérêts seront plus élevés. Si vous payez l’IFI vous pourrez opter pour un crédit in fine qui vous permettra de payer uniquement les intérêts sur la somme empruntée pendant la durée du prêt SCPI, et de rembourser la somme une fois le crédit terminé.
Pour faire la demande d’un prêt bancaire dans nos agences.
Attention toutefois, les banques ont tendance (et c’est logique) à privilégier leurs produits financiers. Par ailleurs, elles demanderont pour garantie une sûreté réelle excluant l’hypothèque et privilégieront la caution ou le crédit caution logement pour les investisseurs déjà propriétaires.
L’acquisition de parts de SCPI est une opération porteuse sur le long terme (10 à 20 ans). Elle peut procurer :
- un rendement dynamique suivant la SCPI;
- un avantage fiscal grâce aux déductions possibles des intérêts d’emprunt;
- un effet de levier grâce aux loyers perçus.
3. L’assurance vie
Passer par une assurance vie pour le financement de vos parts de SCPI se fera obligatoirement au comptant.
Votre contrat sera géré par l’assureur qui achète des enveloppes de SCPI auprès de sociétés de gestion afin de les mettre à votre disposition.
Des frais liés à votre contrat s’appliqueront donc sur les loyers perçus. Vous n’aurez par ailleurs accès qu’à un nombre limité de SCPI en fonction du portefeuille de l’assureur. Dans les faits, trouver un financement de parts de SCPI via une assurance vie reste assez rare et sera forcément limité en termes de choix.
4. Le démembrement
Acheter des parts de SCPI en démembrement peut se faire au comptant ou à crédit en séparant l’usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété.
Selon le type de démembrement (viager ou temporaire) les objectifs seront différents.
Il peut s’agir pour vous de :
- placer votre trésorerie en achetant vos parts moins cher tout en optimisant votre fiscalité
- réaliser une économie d’IFI
- transmettre un patrimoine sans frais de succession
5. Les éléments à avoir en tête avant d’investir
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
La liquidité et donc le rachat des parts n'est pas garanti.
Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.
Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
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